物業「加按套現」等於拎層樓去冒險？ 4大細節逐個捉！(第二集)

常言道，人類的心理都是在恐懼未知的事物，但未知的事物也可以是好的選擇，今集讓我們了解物業套現的原理。

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🇭🇰香港境內物業（包括但不限於私人住宅，已補地價及可自由買賣居屋、公營房屋、工廈或分間的工廈、地鋪及車位）是一種銀行認可的抵押品，隨著不時變化的估值及相關的市場買賣成交價去決定當時物業價值。

而“物業套現”即是業主在擁有該物業業權運用（包括自住、出租、放售及抵押）時將物業抵押並獲得以當刻價值的約50%（視乎情況）金額，若有按揭在承造則需先扣除該金額。

該筆金額會以按揭形式批出，即需要依據利率及年期條款償還本金、利息，及符合其他條款。

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例：

物業套取100萬港幣

年期：30年

年利率:H+1.4%及 2.5% 封頂利率

罰息期：2年

銀行按揭回贈：約1%

按揭掛鉤存款戶口：按揭額上限50%

1. 年期

通常上限為30年借款期，比市面上絕大部份貸款期為長，差不多等於借了業主人生3分1時間，十分誇張。而這亦是筆者認為套現中最化算的一個條款，試想像除了銀行，身邊有哪位朋友願意借出如此之長久的金額呢？而且，30年前的100萬和現時的100萬是不可比擬的。

當然，當中涉及限制是客人本身的年齡。銀行通常以「75減客人申請年齡」不高於30年為限，即客人55歲再做的話，只有20年可借，所以這個行為是越早越好的。

2. 年利率

這是整個物業套現的關鍵條款，若套現利率太高即成本太高，不過現時環球息口低走，銀行也給出市場滿意的條款為一個月銀行同業拆息（即1-month HIBOR) + 1.4%。

根據現時息口表現，總利息大概在2%左右，同時，銀行為防止償還息口會出現太大變化，所以設置了封頂利息— 以銀行最優惠利率(Prime rate)減2.75% ，即2.5%為利息上限，所以非常穩定。過去有供樓人士相信亦已經受惠而不用筆者再介紹。

同時間，港元的低息情況過去都與美國聯儲局宣布的基準利率有直接關係。而在9月17號當局發言人已經表明未來3年不加息的動向，所以相信短期內香港亦不會有加息行為。

3. 罰息期

指的是業主申請套現不能“彈出又彈入”，即不能在套現後立即歸還，若言真的立即歸還會收取罰息，為按揭額的1%及償還現金回贈。在如此低息情況下，很少會在早期主動償還本金。

4. 按揭掛勾存款戶口

又稱Mortgage link account。簡單來說就是一個活期戶口，可以存放現金同時收到利息等於按揭貸款額的利息。

以套現100萬為例子：

首月本金為2029元，利息1666元，共 3695元一個月；同時客人即時獲取一筆100萬港幣資金。

換句話說，若客人取得該筆款項後，選擇把款項留在戶口，該筆資金會不斷自動償還本金及扣除利息，一年後該筆100萬按揭本金會減少至97.5萬，同時扣減了1.97萬利息。

以上操作可以換取100萬資金的30年流動性到底值不值得呢？我們下一集再探討。

下一集會為大家詳細講解物業套現後有什麼選擇。

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